市场调研作为我们搞房地产专业的来说，是在熟悉不过的一个重要的工作环节，同时也是一个令很多从事市场调研工作的感到迷茫的问题：尤其是作为房地产代理行业来说，无论从人力上，既没有专职科班出身的市调人员，更没有独立的市场研究部门；从财力上，更请不起专业的市场调研公司……而市场调研工作又不能不做，不做你就不知道你要竞争的对象是谁，他在想什么，做什么；不做就不知道自己的竞争对手过去、现在和未来是怎么做的和将怎么做……在这里，同歌跟各位同仁谈一谈自己的一点体会和经验。
市场调研是一项繁杂而枯燥无味的工作，即便是具备独立的市场部门，市场调研工作也不是由市调人员“包干到底”的，市调人员的具体工作是负责策划、组织、指导、控制调研活动，具体的执行工作更可借助于销售人员。
市场调研调什么？又怎么调？运用的不得当，则汇聚的各种信息将会严重失真。为此，在多年的市场调研工作中，由于我的职务是策划总监，我就必须亲自带队、登场，也总结出适用于我自己的一套经验。
市场调研其实也很简单，你做好四个字，就会得到你意想不到的数据，这个数据也是非常真实的。特别提示的是，在运用好这四个字之前，你必须对自己的悟性、审视问题的角度、准确判断与逻辑推理的精确，有一个高度的敏锐感，这种敏锐是和你的日常工作中的不断学习、不断锤炼，并融合你自身的一种韧劲、经历、阅历、经验而成的。有了这一重要的条件作为辅助，在通过如下四个字的深入，问题就很容易得到解决。
市场调研就调四个字——望、闻、问、切。这是取自于中国中医理论的一个专业术语。
1）所谓“望”，就是要善于观察。观察什么？所调研区域的整体风貌、感觉、各种动态环境、商业或居住氛围、各休闲消费场所的气感、商业卖场的档次、规模、聚集程度、各种车辆的流量、小汽车的品牌档次、人们穿着打扮状况、消费习惯、消费质量、各时间段的繁华景象、道路状况、公交系统及辐射的远程区域和夜晚路灯亮度、霓虹灯或灯箱的聚集度、卖场打佯的时间等等，作一个认真、细致的观察，必要时要作各时段的人流、车流状况，也包括所调研区域的至少方圆两公里的城市状态，同类档次的物业或商业的比例、规模等，这一环节应不少于三天，然后将这三天的观察整体出真实可靠、经得起推敲的文字东西备案；
2）所谓“闻”，就是要学会听和判断各种声音。包括喧闹、叫卖、门面房播放出的各种音乐（是流行、是时髦、是传统、是通俗、是过时还是最新），通过音乐、歌曲的播放品味来判断这个区域乃至这个城市（镇）的时尚度；还要听各种情绪化的语言、语气、语速，观察街面上人们交流的表情、情绪，不妨挤一挤公交车亲自感受一下，地方口音和普通话使用的大致比例；到农贸市场体察民情，那里是最能听到老百姓的真实心声的地方，这要比网络上下载下来的GDP真实可靠的多。这一环节需要两天。然后，结合上一个文字备案，与这一环节相糅合，一起写出这两个环节的素描，要真实记录，继续备案；
3）所谓“问”，就是要善于询问、求疑、与陌生人接触、交流。敢于并机智地寻找一切机会，与陌生人接触，善于“没话找话”，譬如问路而引申出的搭讪（寻找机会男女老少、贫富装束的都要走一个过场）、吃饭时登餐时候的搭讪（与单独散客、服务员机巧性地交流、询问），更要学会“装疯卖傻”，譬如你明明知道这件事情或现象是应该这样这样的，你故意装傻，不知道或故意说错，看他们对你的描述或解释。与此同时，更要对不同的对象实施“攻击”，譬如进入商铺，你可以加意咨询租铺的问题，倾听与询问业主的买卖情况；譬如进入市场，与小商贩进行搭讪、走进居民区与老头老太太交流（怕引起嫌疑或误会，如果不叫人误解你是卖野药的，你就要牺牲个人时间，到社区广场健身区，一边锻炼一边寻机“作案”）……总之，这一环节你要通过各种手段与人接触，交流。利用一天的时间将这个环节的调研与前两次再一次融合，进行素描，继续还是继续备案；
4）进入最关键的环节“切”，也就是该你自己躲在办公室里，根据这六天来的调研、观察和这几次的素描来开始“判断”，将你自己的感想、分析、认知等，以严谨的思维、准确的视角、敏锐的分析来进行一次整合，写出极具真实价值的市场调研报告。
全部工作，只需要一周的时间。
这样做有三个好处：有把握市场动态的准确度，供总经理或你的上级做决策参考；便于总经理或你的上级掌握市场调研工作及确定市场信息的进一步延展思路；最后是完成最具说服力的策划报告。
作为市场调研员的基本素质，你必须做到：
1、亲自深入分析客户需要的一系列经济问题。设身处地、将心比心地悉心关注，理解客户，分析客户需求、偏好，换位思考的问题。
2、以非正式、启发式、置疑式的方法，主动直接地抽样访谈主要客户群中的各个层面的经营管理者、应用者，向恰当层次的恰当人询问恰当的需求、偏好问题，以客观地测知其较普遍的重要爱好——与消费者（群）直接交谈，了解其偏好、需求。
3、特别注重与一些精明型、未来型、代表型的客户需求决策者个人交朋友，经常性地直接交谈沟通。同时也要善于和竞争对手就客户的未来需要、偏好等问题进行交流、讨论、辩驳，以更宽广的胸怀、视野把客户需要、偏好这个蛋糕做大做好——洞悉先机，与重要客户、特殊客户交朋友，预知客户需求、偏好。
4、培养起信息的收集和利用的意识。特别要建立一个专用的客户信息系统，实行客户关系管理——利用最新科技搜集、分析、储存、整理客户需求与偏好。
总之，搞好市场调研，就是尽最大可能地迎合客户需求与偏好。如上范例不是固定的一套模式，是多少年来我个人运用的比较顺手的一个方法，调研获取各种信息的渠道很多，这里算是一个抛砖引玉吧，也算是一个个人经验上的交流，欢迎提出不同看法。
