近年来，房产物业领域矛盾频发，涉物业纠纷警情持续高位运行，物业管理滞后导致人防、物防、技防措施落实不到位造成治安秩序紊乱，严重影响社会安全稳定。物业服务涉及群众切身利益，也是扫黑除恶聚焦的重点行业领域。物业不作为、未尽到责任导致小区治安管理混乱、案件高发作为业主与物业纠纷的焦点和社会管理的突出风险点，既是公安机关接处警中频繁遭遇的“老大难”问题，也是人民法院受理涉房地产纠纷案件的主要类型之一。相关纠纷时间跨度长、涉及人员多、处理难度大，极易引发案件或群体性事件，涉事人员经常炒作或越级、聚集上访。现就依法如何利用法律手段对治安落后网格的物业进行管理做出以下原因分析及对策建议。
　　一、治安落后网格产生的主要原因
　　物业管理与治安工作紧密联系，互相促进。物业管理可以为治安工作提供硬件设施保障，提高社区安全防范水平，高质量的物业管理以及负责任的保安团队可以对违法犯罪活动进行有效的心理预防和空间预防，从而减少违法犯罪的发生。现实情况中，物业管理跟不上导致治安落后网格的产生主要有以下原因：一是认识不到位。有部分物业公司片面追求经济效益，把治安工作作为形式上的表面工作，在安全管理职责上认识不明确，缺乏统一领导和优化配置。二是人防、物防、技防措施不到位。物业公司对于治安防范工作上的硬件投入和人员配置上明显不足，且配备的保安员缺乏必要的治安管理技能和管理经验。三是缺乏必要的监督。业主维权意识薄弱，没有成立业主大会和业主委员会，物业管理缺乏必要的监督，导致治安落后、案件高发、群众安全感下降。
　　二、业主依法监督物业开展工作
　　为了监督物业更好的开展工作、服务业主，公安机关应当与居民委员会相互协作，指导业主依法有序成立业主大会和业主委员会。
　　（一）成立业主大会和业主委员会
　　根据《物业法》的规定，物业管理区域内全体业主（房屋所有权人）组成业主大会。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（1）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（2）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会是业主大会的执行机构，由三人以上单数组成。业主委员会负责召集业主大会会议，每年至少召开一次，有特殊情况的，可召集临时会议。对于小区较小、业主人数较小且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
　　（二）业主依法监督物业开展工作
　　在小区成立业主大会之前，建设单位依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。成立业主大会和业主委员会之后，前期物业应当在服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
　　业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：召集并主持召开业主大会，报告小区物业管理的实施情况、通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同、听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作。
　　（三）业主大会依法更换物业的程序
　　对于业主大会和业主委员会已经成立，业主对现有物业服务不满意，想要更换物业公司的，需要召开业主大会就物业管理事宜进行投票表决，对于达到“双过半”（即住户面积占总住户面积过半数的业主且人数占总人数过半的业主同意）条件的，即可解聘原有物业公司，通过招标或协议方式选聘新物业公司，更换物业后要到县级以上房地产行政主管部门的物业科进行备案。
　　三、公安派出所加强对社区物业的管理
　　（一）日常管控。加强日常巡逻管控，尤其重点关注治安状况落后网格，可会同村居、社区定期召开物业负责人座谈会，要求小区物业定期开展监控设施、消防设施自查，并加强对物业保安的规范化管理，进一步净化辖区治安环境。
　　（二）普法宣传。开展普法宣传，针对《物业法》、《xx省物业管理条例》、《xx市物业管理条例》中关于业主大会及业主委员会的权利义务对辖区居民进行普法宣传，指导业主依法维权。
　　（三）依法追责。对于企事业单位及住宅小区内的物业违反《企业事业单位内部治安保卫条例》、《保安服务管理条例》等相关规定的，公安机关可依法追究其法律责任。
　　（四）特别注意。派出所轻易不要插手更迭物业，因为更换物业公司涉及巨大经济利益会引起更大冲突。如果必须更换物业要在社区、办事处党委领导下依法有序进行。

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