所谓物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。我们石油企业的物业管理，是随着企业的发展和内部员工家属急剧增加而自行建起来的生活小区，在体制管理上与真正的物业公司有着本质上的区别，甚至我们不少名义上的服务单位并未实行物业管理模式，是生活后勤管理的细化管理。要想了解物业管理，我们需从物业管理的起源来分析。
　　一、物业管理的产生与发展
　　物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时英国工业正处于一个发展的高涨阶段，劳动力需求大，大量农村人口涌入，为满足大量劳工住房需求，开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金，租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施简陋，环境条件差，承租人又拖欠租金和无故破坏房屋设施，影响到了业主的经济效益。当时有一名叫奥克维娅·希尔的女士出人意料制定一套行之有效的管理办法，首开物业管理之先河，并取得成功。从那以后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视，被普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。物业管理作为现代城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，逐步形成社会化、专业化、企业化、经营型的服务行业。
　　我国内地物业管理是从香港传入，香港的物业管理则源于英国。1981年3月，随着改革开放不断深化、市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，深圳市第一家涉外商品房专业公司—深圳市物业管理公司正式成立。建设部1989年9月在大庆市召开第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把小区管理工作提到议事日程。1990年建设部发出《关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知》，接着颁布了《全国文明住宅小区标准》。之后的几年发布了小区《达标考评办法》、《验收管理办法》等一系列法规文件，引导房屋管理体制逐步走向新的模式。2002年5月1日起实施了《物业管理条例》，为全面规范物业管理行为提供了保证。同时，目前从业物业管理人员超过百万人，不少大学院校开设了物业管理专业，建设部组织了物业管理企业经理和管理员岗位培训，物业管理呈现出一派蓬勃发展的生机。
　　二、物业管理与传统的房地产管理的区别及我们企业房地产管理的现状
　　物业管理是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化的统一管理，具有社会化、专业化、企业化、经营型的基本特性，寓管理与经营于服务之中的物业管理与传统的房地产管理有着本质的不同。
　　一是管理体制不同。在计划经济体制下、华油房屋都是企业出钱所建，房屋的所有权、转让权、支配权都集中于企业，日常管理采用内部手段直接进行福利型的封闭管理。管理单位是内部后勤服务单位，矿区所需费用由企业年度直接划拨，小区公共部分所发生维修费用全部实现无偿服务。
　　二是管理内容不同。传统的房地产管理实际上是福利型的或低租金的，建房越多，财政补贴越多，包袱就越重。物业管理是有偿服务，而华油内部的物业管理几乎是无偿的服务。
　　三是产权结构不同。政府或单位管理的房屋是公产。使用人是承租人而不是产权人。所以住房分配政策由建设管理单位说了算，住房制度改革后产权关系发生变化。尤其是商品房，个人购房由个人选择，购房后个人成为业主，并可自由选择物业公司来管理。而我们华油房屋产权由当初企业统一负责，发展到1993年员工享有81%、1996年86%。2000年续购产权到集资购房后员工享有100%的产权。
　　四是管理机制不同。传统的房地产管理是管理者按自身的意志去管理用户，是管理者被管理者的关系。用户无法选择管理者，处于被动地位。物业管理是管理企业和产权人（使用人）双方在完全平等的原则下，双向选择，签订物业管理合同，是服务与被服务的关系。而我们的内部物业管理全部由企业统一管理。
　　五是管理责任不同。传统的房地产管理是管理单位说了算，单方面行使管理权，使用人被动地服从管理。物业管理是业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，以主人翁的身份参与管理。管理单位和产权（使用）人履行各自的权利和义务，实现物业管理的良好发展。
　　我们企业实行物业管理起步较晚，基本上是1998年后企业优化组合，实行主物业分离后才有了物业管理单位，后又随着企业发展需要，主物业又继续实行专业化重组管理。但就现行管理体制来看与现代物业管理有很大差别，运行状况还处于向物业管理靠近，入轨和艰难的过渡期。单位和个人的住房思想及房屋管理办法还没有完全从计划经济中脱离出来。表现为以下4种情况。
　　一是服务单位不是纯利润的物业管理公司。石油行业优化组合后又继续重组。这些服务单位集生活后勤服务为一体，这种综合性的管理不是实际意义上的物业管理。这种管理方式，一是对于一个以原油生产为主的生产单位，领导和领导机关不可能将主要精力用于物业管理，而是要兼顾到各方面工作，削弱了物业管理的力度。二是锡林基地建设于上世纪80年代，经过20多年的运行，由于服务功能和基础服务设施陈旧，已影响居民生活质量，应引起上级领导及部门应有的重视。三是综合服务管理不具有物业管理特性，基本上是自成一体，未达到物业管理企业的特性要求。
　　二是单位自行管理的物业管理模式，企业负担过重。我们的小区管理是企业内部的自行管理，房屋由企业建设，管理由企业指派，费用由企业承担。这种模式的优点是企业比较重视，经费来源是以企业福利和维修基金为后盾，比较充裕，住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向企业领导和有关部门反映，并能尽快地得到解决。出现问题行政领导可以干预，从管理到经费筹措都比较方便。存在的问题是企业负担过重，住房的只管住房，房屋和设施维修时就找管理单位，形成花钱的反而处于被动角色。维修资金来源要靠企业的收入补贴，房屋使用人并未履行义务，很难形成资金的良性循环。
　　三是半市场化的房屋管理，处于管理的为难地步。企业建设的住宅按一定的优惠条件销给单位职工，比如经济实用住房，以及以优惠价格将过去的福利分房转给个人等。房屋所有权部分商业化，仍由企业实行综合管理，投入大量的补贴。这种管理是计划经济与商品经济相结合的产物。住户有了部分房产所有权，就非常关心物业和保值问题，对物业管理有相应的要求。管理人员费用、公共部分运行费用、维修费用都是由企业承担，花钱的事好象与住户没有关系，住户提要求，单位花钱干，达到什么样的物业水平是由企业的经济能力决定的，与业主的关系不大，使目前的管理很为难。
　　三、搞好现状的物业管理，积极探索今后的发展
　　我们企业的住房制度对职工来说具有很大的优越性，对于保持职工生活水平，稳定职工队伍具有历史性的、不可否认的积极作用。
　　一是物业管理与传统的房管最显著的差异是，它能以经济手段进行管理，并以此发展管理本身，可以说是收来多少钱就管多少事。在享受福利还不太满意的现状下，要实行收费管理，是非常难办的，这就需要一个统筹的政策。既然职工已享受低价房，让其承担由企业补贴的费用，首先要考虑职工的承受能力，才能出台收费办法。在制定收费办法时，要充分考虑石油行业特殊群体—有偿解除劳动关系人员。从政策和理论上讲，这个群体脱离了企业，但实事上仍同企业千丝万缕的联系，没法管也推不掉。要保证房改顺利，企业要有付出，应给这个群体相应的待遇。
　　二是我们企业的现有运行体制决定了不可能把生产和物业分开，因为在二连这个地区，生产和后勤服务是相互依存、共同发展的整体。我们是边远地区，又都是企业职工的特殊身份，现行的住房制度不能实行物业管理。我们现在的内部管理和住房半市场化，显然不是实际意义上的物业管理，我们的物业管理具有明显的大型企业自身的特性。但在供电、供水、供暖、供气、保安、保洁、绿化、设施维修管理等，已同过去的生活后勤管理大不一样，应按照制定的有企业特点的服务和管理标准操作，并树立以人为核心，以服务原油生产和一线员工的管理思想，运行好现有物业管理模式。
　　三是应把提高居民文明素质和增强法律观念作为一个工作重点，形成管理单位、居民个体联动建美好家园的环境。在我们的居民中，计划经济的思想基础较为牢固，很多人形成了“企业给房、修房，我只管住房”的思想观念。更没有把小区管理和建设当作是自己的事，有文明公约不遵守，随处乱倒垃圾，乱挖地种菜，盗用公用水电，乱改房屋结构和形状，损坏宣传栏、活动器材等现象时有发生。对于这些问题管理单位在管，但缺乏处罚手段。关健的是居民自律意识较差，缺乏小区主人翁意识。如果是商品化的小区，双方要以合同形式约定义务，必须执行物业管理法规。我们现在的管理就要加强宣传工作，培养居民的爱护小区的自觉性。也应提倡发挥学校教育阵地的作用，让学生遵守并督促家长遵守小区文明公约，同时采取必要的惩戒方式，如进行暴光、强行要求整改，居民相互监督等，约束居民生活行为。小区是我家，建设靠大家。只有大家一起努力，我们的小区创建活动才能快速发展，达到先进水平。
　　我们相信，有企业作后盾，有各级管理者的共同努力，我们的物业管理会越来越好，一个崭新的小区和矿区将在三年内显现它的勃勃生机。

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