石油企业生活区往往自成体系、油区分布广、居民区分散建设、没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。石油企业物业管理改革已经走过了近10个年头，石油企业物业管理作为完善城市功能的重要标志和构建和谐社会的主要平台，已引起社会的广泛重视。下一步，石油系统如何深化物业服务企业改革，转换物业服务企业的经营机制，是今后一个时期油田深化改革的重点和难点。
　　石油企业物业管理的探索和实践
　　伴随着石油系统重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展：形成了专业化的物业管理队伍；物业管理的覆盖面大大拓宽；按照关联交易的原则，物业公司形成了新的经营运行机制；形成了合理的服务定价机制。
　　石油企业虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。物业公司的造血功能不足，尚未建立起企业化经营、社会化服务、自立生存的良性发展机制。由于员工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利观念的影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体素质不高、管理手段落后等问题。
　　独立工矿企业物业管理的定位和基本思路
　　推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度地提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由员工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。
　　独立工矿企业的物业管理应分三步走：第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过专业化的物业管理提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在居民收入、支付能力大幅提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。
　　石油企业物业管理发展模式探讨
　　大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：
　　走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。通过良好的管理和优质服务创造开发商信誉和品牌，提升物业价值，进而促进商品房的销售，取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持，这是以建养业、以业促建的良性发展机制。将商品房开发和物业管理相结合，实行“建管一体化”模式是独立工矿企业物业管理发展之初的必经之路。
　　走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。独立工矿企业因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此，物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租服务等，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。
　　走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理水平，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是独立工矿企业物业管理生存发展的唯一出路。
　　走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿企业，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散、成本偏高，形不成规模效益。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的要求，对物业管理机构有计划地进行合并重组，以发挥规模效益。
　　加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。石油企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。

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