目录
一、项目总说明------------3
二、项目概况------------5
三、投资环境研究------------11
四、市场研究------------15
五、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目------------17
六、规划方案及建设条件------------21
七、投资估算及资金筹措------------22
八、项目评估基础数据的预测和选定------------28
九、项目经济效益评价------------28
十、风险分析------------31
十一、可行性研究的结论------------32
一、项目总说明
“XX院”一期建设项目规划用地面积约合XX亩。规划总建筑面积为XX平方米，其中地上商业部分总建筑面积为XX平方米，公共配套设施建筑面积XX平方米，地下建筑面积XX万平方米。其余C3、C5、C7、三宗地约合XX亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表：
（表略）
（一）投资可行性研究依据
中房集团（XX）尺度地产营销有限公司对“XX院”项目一期进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下：
1、《中华人民共和国房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、《XX市城市总体规划》；
5、《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》；
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（一）项目所处区域因素分析
1.XX区区域位置、经济特征、经济发展趋势分析
XX区为XX市中心区，全区面积XX平方公里，辖XX个街道办事处、乡人民政府，常住人口约XX万人。区内高等院校、科研院所云集，职业教育、基础教育水平较高，会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介机构齐全。中国第一个华侨经济技术开发区--XX华侨经济技术开发区落户我区。2000年，全区实现国内生产总值XX亿元。
XX区还是XX市重要的商品集散地，专业一条街众多，尤以电讯一条街最为著名。以金融机构集中、大商厦、大宾馆云集为特征的XX市金融、商贸圈为投资者提供巨大的商业机会。全区2000年社会商品零售总额达到XX亿元。
区内有XX省人民医院、XX中医院大学附属医院、XX市第三人民医院及XX草堂、XX宫、XX院等名胜古迹。
XX区地处XX中心城区，是规划中的XX中央商务区的核心区，人流、物流量大、交通发达、信息通畅。
2.XX区区域交通状况
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（四）项目最高最佳使用用途定位
1、本项目所属地块规划用途为文化综合用地、规划容积率见附表、规划建筑密度规划、规划建筑限高，规划绿地率等规划指标。
2、通过对项目所在区域内物业业态的调查了解得知：该区域主要物业业态为XX院配套的商业用房。
3、项目所处历史文化地位、内涵，景观较好；道路通达度较好，对内对外交通便捷；生活配套设施较为齐全。由此，我们通过研究分析认为：项目的在达到法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化的前提下的最高最佳用途规划。
（五）项目开发价值及销售预测
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六、规划方案及建设条件
三大目标：三老满意
政府满意：开发出代表城市形象的名片；打造出体现城市文化的舞台；整合和提升城市商业业态水平和功能；提升土地经营价值；
老板满意：降低投资风险；良好的投资价值和利润空间；
老百姓满意：满足观光、休闲和体验的需求
项目多元参与的互动理念
三老模式：政府经营环境；企业经营市场；百姓经营文化
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