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1.3XX市房地产的总体发展趋势预测
党的“XX”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“XX”精神，XX市提出到20XX年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到20XX年人均住房面积达到20-25㎡。按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有8500万㎡-12500万㎡，平均每年有450万㎡-650万㎡的住房需求，市场潜力巨大。
据专家分析XX市房地产业将呈现以下走势：
⊙市场还将有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进入10至20年的稳定增长期。
⊙各区域板块之间的差距将会进一步缩小。
⊙宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。
⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。
⊙概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。
⊙房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。
⊙开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。
⊙房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。
⊙差异化竞争、个性化经营、产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。
⊙消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。
⊙多个大盘的推出，将是XX多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变XX房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。
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B、营业利润（未计建设成本）
营业项目营业利润（万元）计算依据及说明
住宅楼销售1794一次性收入
写字间出售4210一次性收入
酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算
配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室
停车场出租1000一次性收入
合计654/年未计住宅楼销售利润8032万元
C、全部投资的现金流量表单位：万元
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第八章结论和建议
1.本项目开发条件成熟，市场需求旺盛。
2.本项目的投资回收主要靠酒店的后期经营，经营风险较大，因此我们认为本项目的投资风险较大。建议引进专业酒店管理公司进行经营管理，降低经营风险。
3.本项目建设成本较高（主要是地价因素），加重了后期销售和经营的难度。
4.由于自用写字间和住宅内部销售（实际是亏本销售）比例较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。
5.本项目投资回收期较长，借款财务费用占后期经营成本的40%左右，财务成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。
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