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首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们的目标客户群是针对投资客户，投资客户是XX最多的一类阶级－中产阶级，他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间，因而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港，在我们销售的XX商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着10年返租每年8%租金收益而来，对于8％的租金回报来讲，高于存款利息近4倍，而且又有国有房地产公司的兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种低，客户购铺对于他们来说只需支付40％的首期款，其余的供铺款可用返租租金冲抵，10年后的商铺用于出租或转让均有更大收益，当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。
事实上，返租回报在XX商铺销售中已成为共同的营销手法，只是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。
对于开发商而言，返租回报也是有利的，这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚动开发。作为房地产开发公司，销售楼宇才是其工作重心，资金有效回收后，用于后续项目可减少一大笔银行贷款利息，且免去了许多评估交易费及业务招待开支，对于整个公司的良性运作有极大帮助。其次返租方式的采用可减轻客户购铺后由于商场经营风险而带来的不稳定因素，一般来说客户购铺后多采用按揭方式，假如商场在开业后生意不旺，导致客户资金周转困难，则许多客户供楼存在压力，而房地产开发公司因在按揭业务中存在物业回购责任，因而须间接替客户承担购铺风险，但如采用返租方式，返租期内客户可用返租租金贴补供楼款，则供楼压力减轻，相应回购风险也随之降低。具体举例如下：例：二层一个总价50万元的铺位，发展商提供5成10年按揭和15年返租，这样客户的投资分析如下：
铺位总价：50万
首期五成：25万
10年月供：2720元 15年每月返租3333元
说明：返租额大于月供
铺位10年按揭总价达：
250000＋326400＝576400万
15年返租回收资金
500000*8%*15=600000元
结论为客户在我们提供的返租方案中15年可净赚一个价值50万的铺位，（且不含物业升值因素）此案例为按揭购铺方式，实际购铺只交纳了25万首期，对于投资者压力是比较轻松的。
另外随着XX客运站的建成，还有房地产物业无穷的增值潜力，这样显然对投资客户是有明显的刺激的，其操作性也是非常强的。
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五、火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析
XX铁路是XX地区重要的铁路干线，是沟通XX与XX的主要通道和纽带，它将沿线地区的经济有机地联合起来，促进了区域经济的协调发展和对外贸易的持续增长。
根据今年XX市总体规划要求，XX铁路采用一主两辅的布站方式。一主为XX站，两辅为XX站和XX站。XX站主要承担全国主要城市始发和到达旅客列车及XX本线列车，XX站和XX站除XX车线承担全国次要城市始发和到达旅客列车。
1、XX火车站的兴建将会带来大量的人流。
建成后，每天将始发全国次要城市（如XX、XX、XX、XX、XX等）长途旅客列车28次，客容量约3万人。加上XX周边地区的常住人口和流动人口，日流量将超过10万人。对此地人口进行对比分析，流动性是其最大的特点，而且主要以中青阶层为主，而他们正是消费的主流，是最大的潜在消费者和购买力，这也是一个地段兴旺与否的最根本点。
2、XX火车站的兴建将带来大量的物资流。
将建成的XX火车站是一个巨大的物资中转站，它中转的不仅仅是人流，而且更多的是物资流的中转。原来的XX火车站的主要功能就是物资中转，改扩建之后这一功能就更加突出。全国各地包括XX等地的物资会源源不断的送来或者输出，将会使物流通道更为顺畅，这必会大大丰富XX以及整个XX地区的商品种类，从而更为丰富人们的物质生活，提高商业的购买力。
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5、火车站的兴建及周围物业升值成为必然。
众所周知，火车站周边物业原来比其他区域同等物业价值高很多，而随着新火车站的改扩建，XX周边物业价值提升将提高的更快。它所带来的交通便利度、人流、物资流的增加，地段升级，租金上扬，房价暴涨是必然的趋势。而且随着XX商场或XX进入该地区，这一地段的商业将会更为红火，升值潜力将会更大，可能是原有价值的几倍甚至十几倍。
一个地段的兴旺程度与该地区的人口流动、商品的丰富度、交通状况、周围环境有着密不可分的联系。人旺带来地旺、财旺，这是一个亘古不变的道理。XX火车站的兴建，必然大大改善XX的软硬件设施，带来的将是无限的商机。投资火车站周边的物业，将是一个不错的选择。
i.结论
经过我司对XX商铺市场细致入微的调查以及慎密的实证分析,我司认为：引入大型知名商家进驻，同时实行返租销售，无论在理论上，还是在实践上都是可行的。
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