一、项目SWOT分析
优势：
1、环境优美
该宗地位于规划中的XX高尚居住区内，背倚XX水库，周边为坡地和丘陵，结合地形，可以做出高差不同的联体别墅或者独栋别墅。
2、交通方便
XX位于XX高速公路和XX大道的交界处，交通将会十分方便，且处于城市的外围，通勤成本相对较低（塞车的机率较小）。
3、规模优势：
本宗地出让面积为21万平方米之多，整个XX土地出让面积将会达到2平方公里，因此，无论是从本宗地还是从整个XX土地规模来看，都具有规模上的优势。
4、规划优势：
XX为XX区政府规划的XX区高尚生活居住区，规划引导发展，如果这一目标顺利实现，那么，该区域将会成为XX区最有钱人聚集地。另外，由于是规划中的高尚居住区，政府会在配套建设，政策支持等方面加大力度，以期实现其高尚生活居住区的目标。
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五：竞争态势分析
参加本次拍卖的企业有以下八家：XX，XX文化，XX，XX，XX地产，XX地产，XX地产和XX地产。以下依照竞拍能力顺序逐个分析。
第一位，XX地产：XX地产是XX的嘉里建设，以打造精品和豪宅闻名于XX地产界。无论是XX花园，还是XX，都可堪称XX豪宅的经典之作。在XX开工之后，除了XX地块之外，还没有听说XX还有别的土地储备，这种土地储备量显然和其大企业不相适应，据此判断，XX是有获取这种土地的冲动的。另外，对于本宗土地来说，由于规划上是别墅项目，因此，正好和XX精品路线相吻合，所以，XX地产最有动力和激情竞拍次宗地。
第二位：XX文化：是中国XX集团下属的企业，在XX开发过XX城花园，此外，再无别的建树。但是，值得注意的是，XX地产的背景，中国XX集团，乃国务院计划单列的大型企业集团，业务遍及XX，XX，XX等大中城市，XXXX公司在成功开发XX城之后，急需别的项目已证明自己的存在，因此，XX地产在此次拍卖中有可能成为最大的黑马。
第三位：XX：在所有的参加拍卖的公司中，除了XX之外，就数到XX最熟悉当地市场了，也最能看清该地块的市场价值所在。更为重要的是，XX在开发XX之后，区域品牌优势已经显现。借此良机，加大开发力度，争取更大胜利当然在所难免。但是，值得注意的是，XX拿地的方法多样，该宗地如果超出其预期目标，XX便会就此打住，绝不存在势在必得的决心。也因此，XX所出的价位可能是最理性的价位。
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本次拍卖，相比前几次，我们能够发现，开发商参与的热情略有下降，这一方面和拍卖时间有关系，安排在年底的拍卖令开发商有无所适从的感觉，大部分开发商在此之前都已经完成了土地的原始积累，如XX，XX，XX等企业，所以参与的热情降低在所难免。另一方面，本宗地拍卖时机远远不够成熟，在XX的XX还没有完成热身运动的情况下，在XX还没有把项目来得及推向市场的条件下，就急急忙忙的把该宗地推向市场，实在有利益攻心之嫌，如果该宗地在两年之后，甚至在年后推出，其地价已定高出本次拍卖地价。本次拍卖另一个值得关注的现象是本地企业参与热度远远不够，在此之前，每次XX拍卖土地，XX本地的开发商都倾注了几乎全部热情，但是，本次拍卖，XX本地的开发商关注度大大降低，之所以提出这个问题，因为只有本地企业才更能看出该地块的市场价值所在，如果由关内开发商来参与的话，对于市场的判断或高或低，很难看得清楚市场状况。所以，本次土地拍卖可能低于本宗地市场价值。
另外，在考察本宗地的过程中，笔者得到一个重要信息，在此与各位共享，因为如果看不清这种市场暗流，对于开发商来说，可能是致命打击。XX动物园原用地已经被香港一家地产巨头获取，规划为全别墅用地。此信息未得到有关部门的核实，但是，绝对值得关注。
八、价格定位策略
XX区的房地产市场虽然在走一条上升的路线，但目前只是处在这个过程的起步阶段，XX区“最具特色的滨海住区”还未建立起来，因此我们不能对本区域的房价过于乐观，所以我们认为本楼盘要走市场平均价路线，而销售中的价格策略是销售的核心。目前XX区三个区域的价格水平呈现三个档次，最低为XX新区，平均价格为3500元/㎡，XX物业均价在4000-6500元/㎡不等，XX物业价格最高，价格水平达7000元/㎡以上。本项目综合素质在XX区处于中游，其合理价格应定位在5000-5400元/㎡区间，建议价格定位为5200元/㎡。此建议是基于XX区大多楼盘的销售周期较长，如XX大厦、XX、XX苑等，这反映了XX内需不足的事实，为了尽快回笼资金，早日实现利益，所以建议走“平价路线”。
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