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2.4.2需求情况
2.4.2.1楼宇成交总体情况及分析
从XX市有关部门资料可见，19XX年至19XX年XX月XX商品房总供应量为760459平方米，但据已有登记成交记录表明，至19XX年XX月止，该区已推出销售的楼盘总面积实际为441256平方米，故本报告将以实际推出的面积总数作供应量统计数据。据资料显示，至1994年8月，该区商品房总成交量为212356平方米，占该区实际推出可供销售面积的48.1%。其中内销成交量占13%，外销占87%。与XX市其他旧城区相比（即XX、XX、XX区三区），XX的总成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例为70.2%。由此可见，未来几年内，住宅仍是该区最大的需求。
19XX年—19XX年XX商品房销售情况
单位：平方米
住宅商场写字楼合计
XX年成交面积876782420090098
占该年总成交97.3%2.7%0%100%
XX年成交面积61413106529777122258
占该年总成交量比例50.2%25.4%24.4%100%
XX年总成交量1490943348529777212356
所占比例70.2%15.8%14%100%
由于XX市普遍存在商品房交易登记滞后的情况，实际成交率往往高于政府的登记数，通过对典型楼盘的调查可对商品房的需求情况有更深入和较准确的了解。
2.4.2.2楼盘调查范围
本报告调查该区内8个高层及3个多层居住物业，以其为代表分析XX居住物业的销售情况。其中8个高层居住物业总建筑面积为50万平方米，占XX全部高层居住物业的83.3%。
2.4.2.3楼盘销售情况分析
在调查的8个高层居住物业中，成交情况较理想的当数XX大厦、XX广场和XX花园。（见后表）
XX大厦是XX首座推出的高层居住物业，由于当时仅此一家，市场供少于求，所以19XX年XX月刚推出时尽管均价已高达每平方米7000港元，但仅一年时间已全部售完，现时二手市场住宅价位每平方米在港元8500—10000元之间，比19XX年推出时价位上升了约25%左右。
至于XX广场，占尽天时、地利、人和，特别性较大，为一般楼盘所不能相比，其一：该物业地处XX商业中心区，西面单边临街，距地铁首期工程沿线XX路站步行仅需几分钟；其二：XX广场是XX规模最大的大型高层居住物业，总建筑面积达24万平方米，同时也是XX市旧城改造的典范，受到政府有关部门的高度重视和广大市民的关注、配合，发展商耗资逾5亿港元，仅以一年时间就完成了所有拆迁工作；其三：发展商非常注重对楼盘的宣传，每期推出均在各大报刊（包括香港地区）刊登。
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商场：13-170（首层）277094.795.1241000280003698032172
8XX大厦外墙锦砖及高级纸皮石住宅内乳胶漆，厨厕颜色高级，瓷砖个人花，柚木地板及防滑砖，大堂铺石每座住宅名厂电梯2部，配厨柜一台，抽气扇，不锈钢洗淋盆一个，洁具全套及储物柜，浴室镜一个地下车库1层，租售未定，个数未定住宅：88-110复式：151地面2层1700063.2%93年95.912400750085007650没有商场
9XX路商业住宅楼外墙高级玻璃马赛克及条形彩釉砖，住宅厅房多彩弹涂，彩釉砖地面配不锈钢洗涤盆，抽油烟机，坐厕。排气扇，洗面盆有停车场，租金待定住宅：53-110地面8层380060%94年95.17400420065006305
商场：不卖314095.1
10XX路商住楼外墙玻璃马赛克住宅内墙灰沙批，水泥地面，天花纸筋灰批洒窗带门为钢门窗没有没有住宅：72-98地面1层345027.8%94.895.127700667072006264
商场：不卖98795.12
11XX大厦外墙白色条砖，住宅内铺釉面砖，乳胶漆，厨厕瓷片到天花，茶色铝合金窗一部国产电梯，厕所装坐厕没有停车位住宅：32-68开始做三通一平442021.5%94.995.128480828083007968
商场：未推出126794.1195.1222000
3.0项目开发及技术设计方案的分析（略）
3.1地块及周围环境、建设开发条件
3.1.1地利位置及道路交通
本项目位于XX市XX，东为XX北临街，南邻XX，西至XX街，北接XX街。其中XX北可通运输车辆，能满足项目施工需要；而XX，XX街为两条十五米规划路贯穿，项目建成后将三面临街。加上首期地铁XX西出口近在咫尺（从项目地点至前述地铁出口，步行不超过五分钟），将来交通会十分便利。但南面规划路将小区分割，影响了项目的整体性，并会为将来的管理带来不便。
标的影响，项目各项评价指标对这两种风险因素的变化较为敏感，尤其是销售价格因素。
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8.1项目综合经理评价
上述市场、投资和财务效益评估的结果说明，本项目作为住宅为主的项目是有较好市场前景的。项目所在地点交通、市政及综合生活配套设施完善，尤其是处于老城区中心、地铁出口邻近区域，地点上有较大的优势，并且本项目发展商能获取所得税15%的优惠，地价有偿使用的支付金额较低，利用外资开发可有效地减少资金的成本。在实际测算中采取较稳妥的销售收入方式，测算结果仍能达到较理想的投资效益率（动态与静态），且有较强的抗风险能力。初步评估结果表明，该项目可行；与XX市目前一般房地产发展项目相比，具有较大的优势。
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