一、总论
1、项目建设背景
XX新区XX镇XX总公司下属的XX房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个XX省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。XX镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而XX省特别是XX市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据XX的城市总体规划发展以及新区XX镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个XX重要的住宅区。本公司经过对XX全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据XX目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足XX市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。
2、项目概况
该地块位于XX新区XX路和XX路交叉口。紧接XX科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有XX大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。
…………
4、本项目的发展前景
XX老镇改造被XX新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。
上半年，XX开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。
所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m2 。
四、项目建设指标（表略）
四、项目投资估算及盈利分析
1、编制依据
1）建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；
2）各种费率依据国家相关文件。
2、投资估算
投资估算表(略）
3、销售收入
根据工程所处位置、周围环境和XX房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表：
4、营业税及附加
本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。
5、盈利能力分析
财务现金流量表（表略）
五、结论与建议
1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；
2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。
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