筑牢税基防侵蚀 堵漏增收固财源
一、问题背景
当前我国房产税制对转租行为暂未课税，且自持空置房产仅按原值从价计征，该制度设计存在明显征管盲区，大型商业综合体的资产持有方往往会进行税收筹划，通过“自持物业-关联运营-多层转租”模式，降低从租计征房产税的计税依据、免除从价计征房产税的纳税义务。
以xx商业运营管理有限公司为例，xx公司将自持的xx平方米的商业地产以每平方米xx元的价格签约xx年整体出租给xx商业管理有限公司，再由xx公司对外进行出租，通过设立关联xx公司实施不动产高价转租交易，利用关联交易定价机制转移利润、侵蚀税基。一方面故意调低从租计征房产税计税依据，将应税租金收入压缩至低水平；另一方面以“整体出租”名义规避自持空置部分从价计征义务。此类操作已造成税基被严重侵蚀，更因通过股权代持、多层套嵌等手段导致的关联关系隐匿性，转租链条税基保护缺位导致的税收监管滞后性等问题，已形成规模化蔓延趋势，不仅直接冲击地方财政收入，更严重破坏税收公平秩序，亟待完善征管机制堵漏增收。
二、现有监管措施局限性分析
（一）关联关系认定标准执行存在困难
《特别纳税调整实施办法（试行）》在关联关系的认定标准上，强调控股或控制关系，但实际操作中，企业通过多层嵌套持股、成立xx壳公司、代持协议等非股权控制手段模糊关联关系认定。以税务机关的现有手段，既无法对企业之间的亲属、家族、人事任免情况进行核查，亦无权调取境外壳公司资金流水，查询xx注册的顶层持股主体。现行规则对此类“形散神聚”架构无认定依据，导致关联关系界定困难重重。
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