以加强党建为核心，促居委会和业委会的良性互动
随着城市社区管理结构的变革，管理主体日益多元，新特点、新问题、新矛盾日益突出，如何促进不同主体的良性互动，发挥各自优势，形成整体合力，成为当前社区建设管理的现实课题。本文以某市A街道为例，对该辖区内居委会和业委会的关系情况进行调研剖析，旨在理顺新形势下居委会和业委会工作面临的新情况、新趋势，积极探索社区管理工作的新方法，以期通过“三位一体”的党建联动模式唱响社会和谐的好声音。
一、立足实际，审视焦点问题
A街道是一个典型的街厂共建型、新旧城区结合型街道。一方面，辖区部分老旧居民住宅区建成年代早，居住人口密集，无物业服务企业，普遍存在基础设施陈旧落后、公共设施缺失现象。另一方面，众多新建大型居住区的业委会在承载各种群众利益、需求中的越位、缺位，使得纷繁复杂的物业管理工作困难重重。
二、剖析原因，理顺矛盾关系
（一）管理主体多元化，矛盾焦点易混淆
作为新兴自治组织——业主委员会的出现，打破了传统的“居民自我管理、自我教育、自我服务”线性管理模式，形成了一个小区中“官”、“民”两家自治组织并存的局面。针对居委会与业委会的异同，现行的法律法规有明确的规定。但在实践中，社区、小区和业委会并不是一一对应的关系，其关系定位难以明晰实现，呈现出三种矛盾情形：一是没有业委会的小区习惯找居委会解决问题；二是已经成立业委会的小区仍需要借助居委会的力量完成管理工作；三是在物业管理矛盾比较突出的小区，社区综合管理需通过居委会、业委会和物业服务企业“三驾马车”的综合运行。如L小区的居民多次反映业委会换届选举中存在程序混乱问题，希望街道、社区居委会撤销业委会。但是相关法律法规中对于街道的职能仅限于“指导”和“监督”，并无“撤销”权；由于“指导”过于模糊，引起业主频频不满，直指街道和居委会“不作为”。
（二）职能交叉错位化，大包大揽缺协调
居民与业主身份的交叉，《居民公约》与《业主公约》的交叉，居委会与业委会于同一个居民小区开展工作，必然产生两个自治组织职能部分的重叠与错位，在管理同一事项的时候，难免政出多头，缺乏协调，让业主无所适从，造成人力、财力浪费损失。有的业委会在成立换届过程中，不按照章程进行，简化程序走捷径，认为街道把关太严，故意设置门槛，不配合街道的指导工作，使得街道对其指导、监督工作存在一定的困难。例如N小区业委会成员以自治为由拒绝接受指导监督，导致在物业服务企业选聘、维修资金使用、印章档案管理等方面引发诸多矛盾纠纷。
（三）自治组织行政化，民主机制不健全
随着“管理重心下移”、“权力下放”、“费随事转”等原则的提出，居委会的行政性倾向日益加强，自治功能逐渐萎缩，充斥着浓厚的行政化色彩。作为政府“手”和“脚”的居委会在商品房小区中参与度不够，协调资源、解决纠纷的宏观管理职能弱化，公众对居委会的认同感和归属感逐渐缺失。同时，因业委会因成员素质不高，民主机制不完善，选举组成任意性，账目不清，内部不和，履职不力，久拖不决，缺乏有效的监管机制，易造成群众矛盾和上访。而相当一部分业主对自身权利和义务的认识也不清晰，存在参与不足的现状，以致现有的运作规则难以正常操作，重大问题决策因种种原因而“议而难决”或“流产”。
（四）法律制度缺位化，责、权、利不统一
《物业管理条例》第20条和《业主大会和业主委员会指导规则》第6条明确规定“业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导和监督”，但权限如何规制法律制度缺位，宣示性立法色彩严重，缺乏操作细则，使得双方“手长衣袖短”，造成在小区公共事务管理中的矛盾和冲突。经调查，辖区91.65%的社区居委会成员不具备“物业管理”的专业知识，在实际工作中不知道应如何指导业委会工作，进而乱指挥或者不指挥，全然依赖于街道办事处或者其他行政部门。
三、明晰定位，建立“乘法效应”
居委会和业委会都属于依特别法组建的群众性自治组织。虽然两者基本职能不同，但从功能和作用看，社区居委会、业主委员会的角色决定了双方存在着共同利益和共同目标：维护最广大人民根本利益，最大限度增加和谐因素。
（一）以社区党组织为领导核心，创新社会治理方式。
基层党组织的工作出发点是服务，着力点是服务，落脚点也是服务。因此，社区党组织要采取合理、合法的方式，融入到居委会和业委会之中进行引导互动服务，以“四个抓手”将党的主张变成群众自觉，实现集民智、凝民力、暖民心。
搭建平台，完善机制。充分发挥社区党组织协调作用，联合街道党工委、区房管局等行政职能部门，搭建起以便民服务中心为依托的党建平台，以物业联席会议为基础的信息平台和以志愿者、社工服务为模式的活动平台，建立问题台账，党建联管，工作联动，资源共享。
统一思想、凝聚共识。针对一些社区部分群众片面理解居委会和业委会的工作，尤其是对业委会有排斥情绪的现象，社区党支部要发动党员做工作，在服务中不断提高各方认识水平，化解矛盾，以真心赢得信任，为下一步的引导互助服务做好准备。
组织人选，提高水平。切实做好“两个组织”的人选关。一是业委会成员。采取提前介入的方式，保证组织优势和党员比例，将优秀的党员选入业主大会筹备组，再通过业主代表大会，依法按程序选举“让党放心、让群众满意”的业主担任业委会主任。二是社区党总支书记。提高书记队伍的专业化、职业化水平，优化书记队伍的年龄结构、学历结构、知识结构，从而为推动“三位一体”的良性互动提供保障。
加强引导，促进规范。正确引导居委会和业委会在维护居民合法权益、创建和谐社区方面形成合力。在尊重业委会自治的同时，充分发挥居委会社区管理经验丰富的优势，引导其对业委会建立、换届选举以及日常运作中的指导和监督，尤其把握好业委会换届选举中的业主代表推荐、党员比例、选举程序、人选配备等几个重要关口。
（二）以社区居委会为主体，切实加强社区建设。
建立“三位一体”工作模式的关键在于，充分发挥社区居委会在社区事务中的主体作用，将其从繁重的行政化事务中解脱出来，增强自治能力，从而更好的指导、监督物业管理工作，补足缺位，实现良性互动。
减负增效，转型升级。社区居民委员会是政府加强城市建设的产物，是基层民主的自治组织。在新型社会管理体制下，自治组织和政府职能部门应按照“政社分离、居民自治”的思路实施社区治理。通过成立三级公共服务中心向群众提供服务，全面清理、减轻社区行政事务，理清行政工作、社会工作和自治事项。按照基层社会对居委会的服务需求，确定居委会的功能与形态，着力打通联系服务群众“最后一公里”。
专兼结合，交叉任职。在条件成熟的社区，提倡社区党组织班子成员、居委会委员和业委会委员交叉任职，形成党意民意相一致。邀请物业管理、民政、司法等专业人士对居委会进行业务培训，向先进社区学习，提高业务水平。同时，进一步保障社区干部待遇和社区工作经费，为推进“三位一体”工作模式奠定了坚实基础。
回归自治，规范指导监督。在削弱居委会行政色彩的同时要强化其自治功能，增强对物业管理工作指导、监督力度，最大限度的保障居民群众的根本利益。居委会要及时掌握社情民意，为社区居民排忧解难，积极动员广泛业主、物业服务企业参与社区建设。在还没有成立业委会的小区，指导监督业主委员会的成立，做好重大事项的磋商。在已经建立业委会的小区，有序组织业主参与各项公正政策听证活动，建立物业联席会议推动居委会自治功能的回归。
（三）以业委会和物业服务企业为载体，深化居民自治。
把业委会和物业服务企业纳入“三位一体”中，接受社区党组织的组织领导和社区居委会的有效监督，是实现基层民主自治的有效载体。
教育和提高业委会整体素质。采取物业管理和行政管理的有效衔接，请物业服务企业的负责人到居委会中挂职，居委会成员列席业主代表大会。提高业委会中的党员比例，遴选真正热心物业管理事务的人士加入业委会，履行好法律法规明确的职责和义务，用好权、服好务，主动接受广大业主、街道（居委会）及有关行政职能部门的指导和监督。
优化业主公共事务的参与度。参考其他优秀社区，以条件成熟、物业矛盾较少的小区为试点，建立公共决策平台参与公共事务管理，实现业主参与的科学化、数字化和透明化，提高业主的参与度和物业管理效率。如为业主统一发放一卡通，集业主身份证明、决策参与、物业缴费、资金查询等多种功能于一体。一卡通的物业服务账户与业主大会账户相连，业主可以通过一卡通来查询专项维修资金存、用情况。
指导和监督双重并举抓落实。业主大会、业主委员会在配合社区居委会工作的同时，接受居委会和房地产行政主管部门的双重指导和监督。一方面已成立业主委员会的小区自觉接受居委会的指导和监督，把“业主自治”融入“居民自治”之中。另一方面对以没有业委会为载体的社区居委会，业主与居民身份同时具备，居委会要重视辖区群众“居民自治”的平台，有利于社区的民主自治和管理。
四、党建联动，促进自治和谐
“三位一体”的党建联动制度即以网格化管理、社会化服务为方向，以社区党组织为领导核心和政治核心，社区居民委员会为主体，积极指导、协调和监督业主委员会、物业服务企业健康运作，通过三个平台的良性互动建立共同商议、共享资源、共建社区的联动机制。
一是依托网格化平台，建立便捷有效的社区参与机制。建立“三位一体”的工作模式，首先积极创新联系服务群众的方式方法。把党小组建在楼栋，把党支部建在小区，把党委设在社区，通过群工系统平台，健全区、街道、社区三级公共服务中心，形成了上下联动的党建工作机制。由社区党组织通过签约共建、文明共创、交叉任职、党建渗透等方式，实现对业委会和物业服务企业的组织覆盖。以整合、优化管理资源为基础，完善听证、测评和评价，形成信息反馈、联动共建、矛盾调处，避免了街道和社区居委会既当裁判员又当运动员的现象。
二是构建组织化平台，完善党员长效管理机制。建立“三位一体”工作模式，需要充分发挥党员服务的辐射功能。基于具有共同利益的社会共同体，采取小区党支部书记与业委会主任一人担任制，充分发挥党员的先锋模范作用，把握好业委会中党员比例、代表推荐、交叉任职。目前A街道70个成型小区中建有基层党支部只有48个，59个物业服务企业中党支部只有5个。因此，对党员数量较少的小区，街道党工委指派党建指导员努力推动具备相同区域和条件的小区依托其所在楼宇、企业等载体建立联合党支部，目前工业设计中心联合党支部正在筹建中。
三是结合活动化平台，以聚民、育民、乐民、利民推进和谐社区建设。百姓口碑，干部金杯；群众意见，干部镜鉴。建立“三位一体”的工作机制，就是要以群众利益为导向，根据群众需要确定服务重点。一方面，由街道、区行政部门指导居委会、业委会、物业服务企业建立物业工作联席会议制度，作为协调推进工作的活动平台，定期征询意见，传递信息，分析社情民意，围绕共同目标，充分发挥各自优势深入开展全方位服务。目前，A街道每个月都会组织三方人员入户开展“问需”调查，解决小区管理中的重大问题。另一方面，条件成熟的社区还建立了“社工+志愿者”队伍，通过开展座谈会等有效形式，普及物管知识，让业主了解自身权利、责任与义务，共同营造小区和谐平安的环境。
四是健全法制化平台，为“三位一体”的工作模式提供法律保障。《城市居民委员会组织法》自颁布实施至今已有24年。随着社会结构和管理变化，有些规定已不适应城市发展的需要。而关涉业委会上位法《物业管理条例》对关键问题的规定缺失，导致实践中业主大会和业主委员会仍存在着主体法律地位不明、组织结构不健全、内部治理不完善等种种缺陷，业委会的自治之路遭遇现实利益问题的严峻考验，应然与实然存在较大的差距。构建基层民主乃大势所趋、现实必然，但要走出目前的困境，应首先解决深层次的制度、法律“瓶颈”。“小社区，大社会”的服务网中，业委会和居委会之间是优势互补、服务互为、利益互与、资源互享的，是有着相同目标的利益共同体。在渐进式的阶段性发展模式中，两者角色的转换是长期的也是必然的。
