按照区政府主要领导的指示要求，调研组通过对相关信息的搜集，了解了“邻里中心”的起源和发展，明确了“邻里中心”的概念、模式、功能与定位，学习了国内外成功案例，分析了其经验教训对大洼的借鉴参考意义。
一、“邻里中心”的概述
1.邻里中心概念
“邻里中心”这个最早引入新加坡的社区服务概念，指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。能够妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题,对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用,引起许多发达国家的关注。在美国、新加坡、我国苏州地区、南京、北京等都出现了不同类型的邻里型购物中心。
社区商业业态是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态。
新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。
第一类：每1000、1200套住户配套建设一个邻里商店。邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为普通日用品商店和餐厅。
第二类：每6000、8000套住户配套建设一个邻里中心。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。
第三类：每40000、60000套住户配套建设一个新镇中心。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。
例如：新加坡的“邻里中心”(Home by Home)。根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体育、就业指导、老龄人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行集中经营与管理。
新加坡的“邻里中心”配置12个基本行业和业态业种：如菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。
邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002年年底被注册为商标专利。从此邻里中心便成了一种赢利的无形商品，进而被纳入到企业化、专业化的运作之中。任何想使用“邻里中心”商标的开发企业或社区都要付费。
2.邻里中心的特点
（1）规模适中——为社区或片区服务。
（2）人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和。
（3）集中化——建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式。
（4）休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能。
（5）有凝聚力——围合空间聚集人气、商气，使其不易分散和分流。
3.“邻里中心”的定位
“邻里中心”均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%。区内其他地方不建路面店、宅下店。这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市交通、居住环境的高度统一。
“邻里中心”是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。
在新加坡，“邻里中心”的选址是均匀分布的，和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，邻里中心大多都是创建在商业气氛还不够浓厚的新社区，依靠邻里中心的聚集效应，人气从无到有，商业氛围越来越浓，其要点是要“统一规划、有序发展”。定位上不能仅仅将配套服务集中在一起，更加重要的是，通过统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时发挥各自的品牌效应。例如，在社区生活的年轻人，周末可以选择到邻里中心吃便捷的西式快餐，又能在中国移动营业厅缴费，还有健身馆、美容院、鲜花店、便民药店等服务配套，即使没有特别的目的性消费，也会时常来邻里中心逛逛，从而带动人气。
4.“邻里中心”的业态配比
“邻里中心”的理念，在国内被引入的有苏州工业园区、北京易事达广场等。从本质上说，“邻里中心”仍然是一个集成化的商业中心，但和大型ShoppingMall、超市以及商业街又有所不同，其功能定位上，需要以服务业为主导(占80%)，其中又有40%-50%为餐饮部分，通过综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。同时“邻里中心”又需要定位12项必备功能。银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜市场、社区门诊，并设置了推荐功能，如中介服务、法律、保险、旅游、家教、家政、房产、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等等。
作为一种社区商业运作模式，它集合了诸多的生活服务设施于一体，是一个综合性的区域市场。其主要特征、优势是集中化和集约化，建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式，改变了传统社区服务业“小而散”的形态、打破了沿街为市的传统底商模式，而将这些商铺集中到住宅区中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区内外的居民提供了更大的便利。
5.“邻里中心”商业形态优势
与传统沿街底商相比，“邻里中心”在社区商业形态上有着非常明显的优势。
租金优势：租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准，以湖东“邻里中心”为例，它的一楼租金一般在100-120元/m2/月，而同地段的沿街底商只有80-90元/m2/月，“邻里中心”商铺的价值远远大于沿街底商。
主力店优势：邻里生鲜、邻里超市可以算的上是邻里中心里小型的主力店，虽然其租金不高，但是起到很好吸引人流的作用，而沿街底商因为都是散铺，没有人群的聚集效果。主力店的存在也是“邻里中心”作为集中商业存在的必要条件。
合理的业态布局：邻里中心零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致是5:3:2，符合商业体业态的黄金比例，在功能布局上合理且完善，而沿街底商在业态上一般没有同一的规划，其经营的效果也会偏差。
统一经营管理的优势：统一经营管理一方面创造了品牌，带来了可复制化的模式，另一方面也大大降低了物业管理成本。这是“社区的商业”所不能完成的任务，“服务于社区的商业”才能完成的任务。
6.“邻里中心”的开发及管理模式
“邻里中心”的开发中，同样要用到很多商业地产的开发模式可以将部分的写字楼或酒店式公寓产品产权出售，另外针对商业部分，可选择全部持有出租或带租约出售等等，以保证前期现金流的稳定，另外，“邻里中心”要打造的更多是连锁及品牌效应，同时更加有利于招商的进行。例如，麦当劳、物美、柯达等这些加盟商家本身具有很强的品牌意识，与“邻里中心”的品牌相叠加，将形成更强大前行优势。
在管理上“邻里中心”理念追求从一开始就进行市场化运作，统一管理，将自身作为投资性产品运作，强调将投资者与经营者分离，以前旧的观念认为投资者肯定是经营者，当投资者仅仅有钱却不会操作的时候，经营权应当交给“邻里中心”来运作，承诺投资者高于银行利率的回报，保证资产永远不会流失。其关键因素仍然是品牌化优势以及统一管理始终存在。
7.“邻里中心”与普通社区、区域购物中心的区别
在社区楼盘的开发中，其每个靠近“邻里中心”的楼盘均能实现房价的上升，而楼盘的热销又带动了邻里中心的人气。而对于现状社区沿街商业的配套，邻里中心能够通过加盟等形式，与商家共享品牌，形成区域商圈。另外，在业态定位上与大超市具有差异化，大超市虽然是生活一站式服务，但缺少洗衣、理发、邮局、银行、餐饮娱乐等更多的配套服务功能。
对于社区居民，从消费结构上尽可能做到多层次的需求，邻里中心是能够真正做到满足社区居民一站式购物需求的微型mall。
我国社区商业还处于萌芽阶段。社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的“邻里中心”。这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。
虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式。并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。
二、中国“邻里中心”案例
1.苏州工业园区的便民“邻里中心”
1997年，以新加坡“邻里中心”为范本，在苏州工业园区被“克隆”。注册资金2亿9000万元人民币(5742万新元)。自1998年园内第一座大厦开业至今，邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺。而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设。“邻里中心”作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”。围绕12项居住配套功能从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。每个服务中心除了具备超市、银行、通讯、餐饮、洗衣店、美容美发、药店、文化用品、维修店、文体中心、邻里生鲜、卫生服务中心12项基础功能外，还增加了德泰收费中心、看护中心和大众洗浴中心等8项辅助功能，使居民最多只需步行10分钟就能将生活打理得井井有条。
“邻里中心”玲珑大厦。2006年12月26日，由“邻里中心”自行投资5300万元建设的玲珑大厦落成开业。该大厦是“邻里中心”自行建设开发的首次尝试。大厦内12项必备功能完备，并针对周边消费者的特点，在功能设置上体现新颖，在商家选择上贯彻“择商”概念，使玲珑大厦成为金鸡湖东岸第二个让居民完成衣、食、住、闲消费的好去处。
“邻里中心”湖东大厦。湖东大厦在2004年8月正式运营，成为园区湖东商业第一家，3万平米的综合性大楼由三幢建筑组成。南楼集中餐饮功能，分别有中西式快餐和不同定位的中外餐饮店，北楼集中了生鲜店、卫生服务站和文体中心等，并设置了生活必备的零售商业。主楼为超市，还独创了“家装设计超市”创意产业平台。
“邻里中心”新城大厦。新城大厦是“邻里中心”开发的第一座集商业、文化、娱乐、体育、卫生、服务于一体的综合性商业大楼。大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通信、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项必备功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。此座大厦的成功开业标志着“邻里中心”走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。
“邻里中心”沁苑大厦。 沁苑大厦建筑面积11800平方米。直接服务四千多户小区住户与几十家外资企业。大厦楼高三层，一层、二层各2000平方米，邻里生鲜、超市、银行、卫生所、文体中心等12项必备功能齐全。三层4000平米，突出文化休闲和培训功能。目前提供ACCA国际会计师认证培训、外语语言培训、韩国幼儿园、儿童情商培训中心等。
方洲“邻里中心”。位于苏州工业园区方洲路及津梁街交汇口，东侧靠河道，南侧为方洲路，西侧隔津梁街与园区三中相望，北侧毗邻华润购物广场。地块南北向长约83米，东西向长约239米，占地面积19969.46平方米，建筑面积约28000平方米。项目于2011年1月10日正式开业。
方洲“邻里中心”整体由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街。且拥有7,500平方米的大型室内停车场，可停放186辆中小型汽车。方洲大厦惠及周边三公里范围内楼盘26个，近9万多户数人口，规划人数约30万人。
苏州第一家KFC汽车餐厅，E-KIDSISLAND儿童主题乐园，MANNINGS护理用品，LOCCK&LOCK家居精品店、社区一站式服务中心、精品邻里生鲜超市。
方洲“邻里中心”入驻业态配比表
业态分布 方洲邻里中心
商铺数量 比例
连锁超市及便利店 1 1.03%
食品、甜品店 7 7.22%
专业店 8 8.25%
邻里生鲜 1 1.03%
餐饮、娱乐 19 19.59%
教育培训 6 6.19%
公共、生活服务 18 18.56%
商务办公及酒店 1 1.03%
管理 1 1.03%
银行 2 2.06%
服饰、鞋类 33 34.02%
合计 97 100.00%
这是中国目前最成功的社区商业，前景颇好。不过因为此模式全部拷贝新加坡社区商业模式。每一公里开发一个，但目前中国人的消费力不够，最好不要按照这个标准经营，至少需要三千到四千套房子上万人才能开发一个社区商业，这样零售商比较容易存活。不过苏州工业园区的“邻里中心”还是开启了社区商业的新篇章。
2.合肥优购邻里中心
“邻里中心”的概念起源于新加坡，新加坡不仅对“邻里中心”的建设进行规划，而且对“邻里中心”与屋的比例、“邻里中心”的商店组合、经营商品的档次、必备功能作出了相应的周密计划。经过一段时间的发展，新加坡用实际行动验证了邻里商业模式具有强劲的生命力和光明的发展前景。
2009年，优购“邻里中心”以崛起的姿态登临合肥，宣告合肥一种新的商业模式诞生，一种新的社区生活方式出现。优购“邻里中心”位居合肥西一环和西二环之间青阳路与史河路交汇处，借鉴新加坡的发展经验，并融入合肥特色，形成了独特的经营理念。优购确立了大型超市、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店等十几项基本生活业态作为主力店，融合幼儿教育、楼顶娱乐休闲设施、书店等高质量生活业态，几乎囊括了生活的所有需求。优购致力于“政府、消费者、经营者、投资者”四方满意，通过科学的规划，合理的发展，居民在邻里中心就近方便购物，廉价物美，服务多样，生活质量提高而满意。投资者因人流量大，升值空间大而满意，经营者因为配制合理经营盈利而满意，政府因为社区商业结构合理，业态结构布局结构升级优化，促进了区域内的繁荣，区貌改观而满意。
零星的住宅底商和临街商业是一种粗放的经营方式，虽然经营灵活，但由于资本和发展空间的影响，只能以粗放的业态如水果店、理发店、烟酒店等形式存在，只能满足居住中心部分生活需求。
大规模的商业中心一般处于城市核心商业圈，距离居住中心有一段距离，虽然具有一定的辐射作用，但仍然不能从根本上满足社区生活需求。这个时候，“邻里中心”就成为最佳选择。优购“邻里中心”应时而生，其周围是大面积的居住小区，虹雨花园、颐和花园、凤凰城燕园、龙居山庄等聚集了数万消费人群，形成一股庞大的消费潜力。虽然距离合肥核心商业圈不足1.5公里，但是据统计大约有70%左右的居民不愿意到市中心购物，而小区内的配套商业又不能满足生活所有要求，优购综合社区商业和大型商业中心的优势因素，组合生活业态，成功打造服务社区的一站式购物中心。
作为成熟社区购物的最佳去处，“邻里中心”带给居民的是身心的双重愉悦。“邻里中心”里享受购物便捷，不用面对拥挤的车流、人流，减少出行的身心折磨，轻松步行几分钟即达，多业态聚合，涵括生活方方面面，不用来回奔波，尽享方便生活，享受邻里和睦。
大规模的购物空间，邻里之间在享受购物乐趣的同时，也产生交流和沟通，拓展居民的社交层次和范围。“邻里中心”作为社区会员俱乐部和花园的延伸，给居民带来更为广阔的交流空间，享受精神愉悦，定期组织的邻里互动活动，拉近邻里之间的感情助力和谐邻里、和睦家庭的大社区建设，为区域范围内的居民提供精神归属地。
优购“邻里中心”不仅规划了生活所需的多种业态，还规划了地上和地下停车库，远道而来的购物者一样可以享受高质量服务。在三楼顶还有健身和运动、休闲设施，畅快购物之余，还多了一个邻里沟通的绝佳去处。这些点滴的细节汇聚成具有无可比拟的社区建设优势，形成强大的向心力，将居民联系在一起塑造社区新的生活方式。
三.国际上的“社区商业”
在国际上，社区商业并不是新鲜模式。各个国家关于社区商业的理解和发展与其社会文化和经济发展水平相关。借鉴不同国家的社区商业模式，得出其特色与经验，融合到国内社区商业的开发与发展中，减少弯路。
1.日本
“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券营业所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。在日本，便利店除了卖及时快速消费品之外，还有代收水煤电各种费用的服务，还可以代售车船票、提供快递业务等。很多便利店24小时经营，并设有取款业务，人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款，非常方便。
2.美国
美国土地辽阔，居住人口密度不高，社区具有相对独立性。在社区中，超市、餐饮店、快餐、自助洗衣店、邮局、银行、宠物服务等配置较为完备。美国社区商业中心有两大特点:一是以大型超市或购物中心为核心。二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施连成一体。
美国的区型和邻里型购物中心主要为社区居民服务,其网点数量和出租面积分别占购物中心总量的95%和70%,满足了人们“一站式”购物的需求,还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。
3.德国
德国建筑设计师认为,社区商业的建设,应该“以人为本”。居住区相关设施的分布是与人们从住宅出发,到达这些设施的时间距离相关联的,如5分钟步行范围内,可以到达超级市场、日常用品店、杂货店、修理店、社区管理委员会、初级小学、幼儿园、医疗中心、社区俱乐部等,以及轨道交通车站。通过轨道交通在30分钟车程内,可以到达城市各类工作就业部门。
4.澳洲
随着上世纪50年代澳洲的住宅地产开发向郊区扩展，社区商业在澳洲开始。最初就是为了满足和方便郊区居民的日常性购物。模式为主力店+各种专卖店。主力店占总商业面积的50%至70%，是利用聚客力强的优势来吸引人流，也是吸引专卖店进驻的重要因素。主力店所承受的租金水平是最低的。专卖店则是涉及人们日常生活的零售业态都是“邻里中心”所欢迎的租户。尤其是连锁加盟店是主要承租户。约有30几个业种。
四、新加坡“邻里中心”模式对中国社区商业发展的借鉴意义
1.加强政府规划的立法高度
国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的。 其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。
发展社区商业建设，应将商圈规划纳入城市总体建设工作规划中。政府规划部门应通过公开招标方式委托专业策划公司进行深入调查研究，充分了解社区商业服务资源的情况，以制定科学合理的规划方案。特别是根据居民消费需求变化，以及社区网点数量作出总体规划。政府部门以及相关管理部门应该在房产开发前期介入，与统筹规划社区商业的开发商进行沟通，对商业网点、设施等进行预先科学规划并通过立法限制开发商将商业配套全部销售。
2.增加公益设施投入
社区商业是以一定居住地域为载体，以便民利民为宗旨，以不断提升居民生活质量为目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业要充分体现以人为本的原则，以方便居民日常生活、提高生活品质为中心。
政府应通过政策引导和资金扶持鼓励开发商在提高传统服务业水平的基础上，积极投资经营符合社区特点的公益性服务设施，不断提高生活服务水平、形成规范化、标准化、个性化的社区服务体系来满足该社区居民的需求。
3.政府采取政策倾斜
社区商业的发达程度是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。在西方发达国家，社区商业的发展已有数十年的历史。
而在我国，社区商业尚处于起步阶段。为了营造一个良好的社区商业经营环境，形成良性运行机制，政府部门应在土地出让、税收减免、资金信贷等方面制定鼓励扶持政策。由于社区商业便民利民回报较低的特点，开发商应在租金、税收等方面尽量予以优惠政策，鼓励投资者介入。对有实力的大型商业零售企业集团和连锁企业，制定优惠政策引导其进入社区，发挥其品牌及管理优势，政府主管部门应予以政策支持和资金奖励。
五、几点建议
1.科学定位“邻里中心”。xx的“邻里中心”应以“社区家庭型服务消费”为核心，依托业务板块之间的联动效应打造的“社区商业服务运营综合体”。此外，邻里中心的商业不是冷冰冰的商业，而是亲切的、贴近生活的、以民为先的商业项目。邻里中心的商业是会成长的商业，即完整考虑社区发展各个阶段中居民需求的变化，可以随着社区的发展不断变化业态的商业。
2.科学分配“邻里中心”的业态比例。根据国内外十余年发展的经验，周边居住区居多的情况下，成熟后的案例比例趋近为：生活配套占65%，休闲娱乐占15%，社区服务占10%，健康文化占10%。总建筑面积3万㎡为宜，生鲜菜场1000-2500㎡为宜。
3.科学管控“邻里中心”功能发展。在邻里中心建设用地的土地招开挂问题上，为了能对建成后邻里中心的功能发展有效的管理控制，政府可以在土地招拍时就加上一条，做出在功能和租售比上的限制，这样，在邻里中心日后的发展运作中，才能杜绝因一味追求商业利益而偏离社区配套服务功能的现象出现，而时刻掌握着主动权。
4.科学运营保证“邻里中心”盈利。以房产租赁为长期经营基础，房产销售为利润增长点，房产销售顶多占30%，房产租赁至少占70%，资产增值的同时获得稳定增长的租赁收入，促进项目的健康运营，使企业效益与社会效应协同提高，实现滚动发展。政府还应研究制定“邻里中心”税收、用水、用电、用气以及品牌连锁发展等方面的扶持政策，加大“邻里中心”建设的扶持力度。
此外，“邻里中心”还可以通过举办文艺表演、文化展示、公益性活动等各种活动，贴近社区，与社区居民互动，从而融入社区、回报社区、关怀社区、亲近社区。
