为提高我市物业行业行政主管部门管理能力，提升物业服务行业整体服务水平，市房产局于2018年3月26日至3月31日组织各县区物业管理的分管领导和物业股负责人共21人赴xx房地产和物业管理进修学院进行了为期五天的学习培训。学院安排了xx市物业管理协会会长xx同志、xx市住建局维修资金中心副主任xx同志、xx市住建局物业监管处调研员、香港城市大学公共政策与房屋学研究生课程客席讲师xx同志、xx市住建局交易中心主任xxx同志、知名律师、著名法律专家、xx市物业管理条例起草人xxx同志等五位xx市乃至国内外物业行业界的知名人士为大家授课。并组织人员先后对xx村、xx.xx、xxxxx等物业项目和xx物业总部进行了实地考察与调研。
通过学习xx市的一些先进做法，结合我县实际，现就我县物业管理工作提如下工作建议：
一、公共维修资金管理工作：xx市住建局成立了公共维修资金管理中心负责全市的公共维修资金的归集、使用、管理工作（市房产局也成立了维修资金管理办公室），通过招投标形式选择商业银行作为维修资金代管银行，做到专款专用，记帐到户，结息到业主。使资金获得最大程度增值。并通过与腾讯公司合作开通了公众号，在业主办理交房手续时与物业企业签订相关协议并锁定业主信息。后期业主可登录公众号参与本小区的各项活动，也可对业主大会的召开、维修资金的使用等情况进行表决，解决了过去业主大会召开难、维修资金表决难、使用难等问题。
建议：尽快成立我县维修资金管理办公室，通过招投标形式选择商业银行作为维修资金代管银行。建立维修资金管理系统，确保此项资金专款专用、记帐到户，结息到业主，切实保障广大业主利益。同时规范使用流程，建立施工、监理单位备选库，供业主选择。
二、加强物业企业人才培养，使物业行业由劳动密集型向现代服务业转变。xxxxx、xx、xx等物业企业自行开发的xxx、xxx、xxx等智慧管理软件，为物业服务行为节省劳动力成本，提高管理效率，提升服务水平提供了极大的支撑，带动xx市整体物业服务行业由劳动密集型向现代服务业转变速度加快。目前我县物业管理工作仍处在简单的、低标准、低层次的服务上，物业管理专业化水平不高，服务仅停留在保安、保洁、绿化上。设施设备管理人员业务能力不足。
建议：一引进外地知名品牌企业入驻，带动我县物业整体水平提高。二加强本地企业人员培训，做好人才培养。促进服务水平提高，三下一步根据市局调研情况，引进智慧管理软件合作单位，引导物业企业转型。
三、制订物业服务安全管理与应急处置规范。xx市对于物业企业的公共安全管理及应急处理程序均有详细的规范，作为物业服务企业在物业服务合同约定的基础上，在项目管理中哪些要做，如何做均有了具体的标准，使其在管理过程中的责任划分有了明确的界定。该规范已提交xx市市场和质量监督管理委员会待批。
建议：待其出台后我市（县）可以参考借鉴。
四、落实物业管理联席会议制度。xx市物业管理属地管理制度落实得很好，一些重大物业纠纷由街道办召集，社区、司法所、派出所、相关职能部门、业主委员会、物业服务企业参加的联席会议，对小区的物业管理纠纷起到很好的化解作用。每个社区配有社区秩序维护员，对小区公共秩序进行维护、管理。使物业公司将更多的精力用在为业主服务上。
目前，我县住宅小区私搭乱建举报投诉源源不断，擅自改变房屋用途、一楼绿化带破坏、私自扩院等现象较为突出。2015年8月10日我县印发了《关于印发xxxxxxxxx人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作实施意见的通知》，文件明确了各部门在物业管理过程中的职责。但从实际工作来看，效果不太明显。
例一：xxxxxxxx项目：由于前期未规划建设小区停车棚，且无电瓶车充电桩，但目前电瓶车是我县居民最重要的交通工具，而充电问题又成了一大难题。大部分业主采取私拉电线充电现象，存在较大安全隐患。物业公司为了解决小区业主停车及充电问题，在征求广大业主意见后，预准备划出一部分公共场地统一建设停车棚及充电桩，但遭到了个别业主的阻挠。使此项工作无法继续下去。
例二：xxxxxxxxx项目：去年春节我县遭遇十年来最大的一次降雪。由于该项目房屋每层设计有非封闭公共通道，下雪时朝公共通道飘雪，给业主出行带来不便，业主上访到县政府，要求封闭公共通道。经了解，该房屋每层有四户业主，公共通道在中户门口，且为消防通风口，不得随意封闭。后经我局、开发区和业主代表及建设单位、物业公司共同召开协调会，最终对于是否封闭公共通道问题，由物业公司报告消防部门同意后，由楼层业主自行协商，是否安装推拉式窗户。目前又有中户业主反映不让封闭公共通道。物业又要处理业主投诉，不能将精力更好地用在为业主服务上。建议该问题应由规划、设计、消防部门共同根据小区实际情况，拿出切实可行的解决方案，以解决小区业主实际居住问题。
上述两个事例表明物业小区管理工作不能仅靠哪一个企业、部门，需要各职能部门共同参与、配合、管理。才能更有效的解决小区存在的相关问题。
建议：一属地政府牵头建立联席会议制度，定期召开会议，解决物业小区在管理过程中发生的矛盾纠纷问题；二县政府按照县政办下发的《关于印发xxxxxxxxx住宅小区物业管理工作目标监督考核办法的通知》要求，对各部门在小区物业管理工作中履职情况作为单位年终考核依据之一。共同推动我县物业管理工作再上新台阶。
五、明确属地政府职责，确立专职部门和人员。小区管理是社区管理的一部分，小区管理的好坏，直接影响广大居民满意度的高低。“主管部门一家管，物业管理问题永远也解决不了，永远也没有成绩”这是著名法律专家刘长森律师的观点。刘律师处理物业管理方面法律问题多年，他认为，属地政府必须有一个专门部门、专职人员负责，基层人员流动性非常大，必须稳定住队伍，还要对基层专职人员进行业务指导并大力开展培训。目前我县属地政府也有物业管理工作人员，但均不是专职。不能及时、全力处理物业管理工作中的问题。而且大部分是刚接触该项工作不久，还需要加强业务培训工作。
建议：属地政府成立专门物业管理部门，有编制、有经费。定期组织培训，使人员业务精、能力强、无后顾之忧，专心处理物业管理工作中的问题。
六、解决物业费收缴难问题。
xx市目前对于欠缴物业费问题采取的是支付令。在司法部门建立绿色通道，对于恶意拖欠物业费的不需审判，由司法部门直接下达支付令。目前我县少数业主不能理性认识物业管理，有偿消费意识不强，认为物业企业什么都应该管，因企业达不到业主过高的服务要求而拒绝缴费、恶意托欠物业费现象时有发生。给物业管理工作带来很多不利因素。
建议：司法部门建立绿色通道，对于信用等级好的企业（信用等级为A、B级）服务的项目欠缴物业费的业主直接进行裁决，使物业企业不受欠费困扰，更好的为业主提供服务。
六、推动智慧小区建设。本次学习班前往长城物业总部参观考察后，一个共同的感触就是智慧城市不能仅仅局限于“智慧社区”、“智慧政务”，应该尽快向居住区覆盖。长城物业在管项目的车辆、电梯、消防、监控、供电、供水、供气等重要公共部位和设施设备均实现智能化管理，实现了实时监控，做到第一时间发现故障、隐患，第一时间处理。确保了小区业主的生产生活安全，极大地提升了管理服务水平，降低了服务成本，使广大业主更有获得感。
建议：我县引进的智慧大数据可以应用到物业小区管理中来。
